Alquileres en San Isidro: ¿es mejor una propiedad cerca del Hipódromo o el Bajo?

San Isidro combina lo mejor de dos mundos: la tranquilidad de un barrio residencial, con la cercanía a la ...

San Isidro combina lo mejor de dos mundos: la tranquilidad de un barrio residencial, con la cercanía a la Ciudad de Buenos Aires. Con el Río de la Plata, calles arboladas, una fuerte identidad cultural y un perfil familiar consolidado, el partido se posiciona como uno de los destinos más buscados del corredor norte para vivir e invertir.

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En números, el alquiler de un departamento de dos ambientes en San Isidro defiende un valor de $820.291 mensuales, según el último índex de Zonaprop correspondiente a noviembre. Además, el partido se posiciona como la cuarta zona con mayor valor de alquiler del corredor norte. El ranking lo lidera Florida Oeste, con $864.688, seguido por Olivos con $843.228 y Rincón de Milberg, con $830.541.

Dentro del barrio, hay dos zonas que se llevan el protagonismo: el Bajo, y el Hipódromo que, aunque están separadas por pocas cuadras, poseen diferencias sustanciales. Se distinguen por tipología de vivienda, el perfil del público, los servicios, la conectividad y sobre todo por los precios.

Antes de compararlas es importante distinguir su configuración urbana. En el Bajo predominan las casas y PHs, mientras que en el Hipódromo se puede dividir en dos: La Calabria, con edificaciones multifamiliares y viviendas unifamilares, y Las Carreras donde prevalecen las casas particulares. Estas diferencias edilicias responden tanto a cuestiones históricas, vinculadas a las inundaciones, como al código urbanístico, explica Alan Flexer, Gerente de la sucursal de San Isidro en la inmobiliaria Narvaez.

“Las casas más cerca del hipódromo son más clásicas, es un barrio más antiguo y establecido”, complementa Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima, quien defiende esta área como la “más consolidada”. En contraste, el Bajo presenta viviendas de menor tamaño y con tickets más accesibles, que lo convierten en un sector atractivo para familias jóvenes, explica Maximiliano D’Aria, Martillero y Director Comercial en D’Aria Propiedades.

Más allá de las tipologías edilicias, existen otras características simbólicas y sociales que se vuelven aspectos esenciales a tener en cuenta antes de elegir. “La gente del bajo está asociada al río y al contacto con la naturaleza, mientras que el otro grupo tiene como lugar de pertenencia el hipódromo”, comenta Flexer.

“Cada zona tiene su público”, resume Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria Salaya Romera, al referirse a la alta demanda que viven ambos sectores.

Estas diferencias se reflejan en los valores, al comparar los alquileres de calidad media, en ambas zonas. Un departamento de dos ambientes en La Calabria oscila entre US$800 a US$1200 al mes, según Flexer. En tanto, un PH en El Bajo se puede encontrar desde $850.000, según los avisos publicados en Zonaprop. Sin embargo, la comparación no es estrictamente homogénea, ya que los precios dependen del tipo de producto.

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Si en vez del valor del alquiler la comparación sería en base a los precios de venta, La Calabria tiene un valor promedio de m2 a estrenar de entre US$2700 y US$3000. En el Bajo, al haber más casas y PHs el precio suele medirse más por ticket que por metro cuadrado, aunque el promedio estimado es de entre US$2400 y US$2600, según Flexer.

En este sentido, el valor de una propiedad similar ubicada en la zona de Avenida del Libertador y el Río de la Plata , puede valer entre un 70% y un 80 % más que si estuviera situada entre las Avenidas Santa Fe o Centenario y la autopista Panamericana, aclara Salaya Romero, quien explica este fenómeno por un salto de precios del 25% a medida que la propiedad se acerca al Río.

La rentabilidad también marca diferencias. Según D´Aria el Hipódromo ofrece una renta anual “más conservadora”, que alcanza el 4%, mientras que en el Bajo ronda el 6%. El profesional explica esta diferencia por los tiempos de vacancia: en la zona más céntrica la absorción es más lenta, con demoras sobre todo en casas importantes, por el contrario, en la zona “más joven” la demanda de alquiler es más dinámica.

Los servicios y los accesos en cada caso

Otro factor que influye sobre la decisión, son los servicios cercanos a cada uno de los sectores. El Hipódromo se beneficia por su cercanía con el centro comercial de San Isidro, mientras que el Bajo se destaca por su desarrollada actividad gastronómica, con cafeterías y restaurantes alrededor del río, detalla Mieres.

La accesibilidad, sobre todo los medios de transporte público y sus conexiones, es un punto crucial para considerar qué zona elegir. ”San Isidro tiene una conectividad excelente y veloz tanto para el automovilista como para quien usa transporte público”, afirma Salaya Romero. Sin embargo, si hay que elegir una zona D´Aria afirma que la del Hipódromo es la ganadora ya que cuenta con acceso directo al Tren Mitre, múltiples líneas de colectivo sobre Avenida Centenario y salida rápida a Panamericana por Márquez o Dardo Rocha. Aunque el Bajo tiene un entorno privilegiado, sus accesos son más angostos y está más alejado del transporte masivo.

Nuevos emprendimientos

Aunque en estas zonas no abundan las opciones de nuevos emprendimientos, en los últimos años surgieron nuevos proyectos en La Calabria. “Al haber más unidades multifamilares, hay más oferta”, explica Flexer, y agrega que hay múltiples proyectos terminados o en construcción. Entre los emprendimientos se encuentra Terreo 84, con seis unidades residenciales: tres de ellas de dos ambientes con un valor desde los US$200.000 y tres de tres ambientes desde los US$230.000. También Los Alpes, una edificación de 18 departamentos con unidades de dos ambientes desde los US$150.900 y de tres ambientes desde los US$206.400, que estará lista en 2027, ambos comercializados por Narvaez.

Desde D´Aria, la inmobiliaria que comercializa actualmente 11 proyectos de firmas como Laguzzi o Palizzi, en la microzona, observan un patrón común: la gran mayoría de las edificaciones poseen un formato de tres pisos con terrazas. “En San Isidro los amenities no son decisivos, pero lo que no se resigna son las parrillas ni los balcones”, declaran.

Entonces, ¿el Bajo o el Hipódromo?

Las dos avenidas tienen un encanto especial, y apuntan a diferentes públicos, es por eso que no se puede decidir tan fácilmente. “Si el objetivo es alquilar para vivir, la zona del Hipódromo ofrece una mejor relación precio-calidad y más accesos”, argumenta D´Aria. En cambio, para la inversión el Bajo tiene más beneficios: “defiende mejor el valor de reventa y tiene salida inmediata tanto para venta como para alquiler”.

Sin embargo, hay quienes observan ambos sectores como complementarios: “En un momento en el que hay poca oferta en las dos zonas, se potencian entre sí, y la decisión es lo que le sirve más al cliente”, argumenta Mieres.

Salaya Romera resume la disyuntiva en una definición: San Isidro se convirtió en una “ciudad de 15 minutos”, donde a corta distancia conviven colegios, universidades, clubes , oficinas, centros comerciales y viviendas para los distintos presupuestos. Esto quiere decir, que aunque sean sectores diferentes, comparten un mismo beneficio: pertenecen a uno de los mercados más consolidados del norte de GBA.