El secreto del proyecto inmobiliario de más de US$1000 millones elegido por Bill Gates, Jeff Bezos y Leonardo DiCaprio
Hay pocos proyectos inmobiliarios que tengan las bondades para converti...
Hay pocos proyectos inmobiliarios que tengan las bondades para convertirse en un destino en sí mismo. Uno de ellos es el de Fernando Senderos Mestre, el empresario que está entre los 50 más ricos de México.
Se trata de Punta Mita, al lado del pequeño pueblo de pescadores Punta de Mita, una exclusiva península sobre el océano Pacífico que se convirtió en el destino turístico elegido por personalidades que van desde Leonardo DiCaprio hasta el creador de Amazon, Jeff Bezos. Está en el extremo norte de la Bahía de Banderas, en la región de la Riviera Nayarit, a menos de una hora en auto -20 kilómetros- al norte de Puerto Vallarta.
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El lugar fue elegido por el reconocido empresario inmobiliario mexicano, dueño de la desarrolladora Dine, para construir un proyecto que ocupa 750 hectáreas con 14 kilómetros de costa. La tierra la compró en 1993, pero lo lanzó en 1999 y la estimación es que hasta ahora se invirtieron más de US$1000 millones de dólares en el transcurso de los años –si se contabilizan también las inversiones de los dueños de las casas–.
El megadesarrollo combina barrios cerrados con propiedades que cuestan millones de dólares, condominios y hoteles cinco estrellas con branded residences.
De hecho, en este momento avanza la construcción de dos hoteles con residencias de lujo, un proyecto de US$700 millones de inversión. Uno será de la marca Montage, más pensado para un público de más de 40 años, y el otro un Pendry con foco en huéspedes más descontracturados. Dos marcas muy posicionadas en la costa oeste de los Estados Unidos y muy alineadas con la demanda ABC1 norteamericana.
En los inicios, la estrategia fue diversificar el mapa turístico y de lujo mexicano, tradicionalmente concentrado en Los Cabos y la Riviera Maya. La apuesta fue crear primero infraestructura hotelera. Por eso se arrancó con el Four Seasons que terminó funcionando como una vidriera para atraer a los potenciales compradores de residencias.
Hasta ahora, el megaemprendimiento tiene desarrollados 27 barrios cerrados -algunos de ellos con condominios- con casas a la venta que se ofrecen a US$20 millones y otras sin cartel valuadas en más de US$100 millones.
La oferta inmobiliaria se completa con departamentos con tres dormitorios y piscinas en el balcón que arrancan en los US$3.000.000. No es casual que el destino se haya convertido en el lugar favorito como segunda residencia de la demanda de altísimo poder adquisitivo local -de México-, también de los americanos y canadienses. “Es un público que no solo compra una propiedad sino que busca ser parte de una comunidad”, explica Carl Emberson, el hombre que maneja el desarrollo desde 2017, cuando el proyecto tenía 230 casas. Hoy son 680 y el plan maestro que lidera Emberson es alcanzar las 1000 propiedades.
A la hora de pensar en las ventas, el mundo de los referidos es clave en la estrategia de posicionamiento del emprendimiento. De hecho, el 70% de los compradores lo hace a través de conocidos y el resto se divide entre campañas publicitarias y huéspedes de los hoteles. La estrategia funciona. El año pasado se vendieron US$250 millones y 45 propiedades, cuantifica Emberson haciendo referencia al mercado de reventas.
En 25 años el recorrido no fue fácil. Las ventas en el desarrollo cayeron durante la crisis de 2008, al igual que lo hicieron en casi toda la región. Fue un momento en el que la mayoría de los desarrolladores decidieron bajar el ritmo de las inversiones. Los accionistas del emprendimiento, en cambio, hicieron aumentos de capital para mantener las condiciones del lugar: desde los servicios hasta la vegetación y la seguridad. Una decisión que les permitió ganar posicionamiento en un momento en el que la competencia puso un freno.
Años después, una serie de fenómenos impulsó al mercado inmobiliario de este tipo de destinos. La pandemia en 2020 modificó el perfil del comprador y aceleró las ventas en Punta Mita, incentivadas por compradores que buscaban destinos seguros con menos contagios. Además, la adaptación al trabajo amplió el espectro de edades de los compradores.
“La flexibilidad laboral permitió que las propiedades sean ocupadas durante períodos más largos, lo que fortaleció el sentido de comunidad que caracteriza al desarrollo y genera nuevos referidos para potenciales ventas”, analiza Emberson. Ahora el contexto internacional marcado por la guerra también juega a favor de estos desarrollos ubicados en destinos más alejados.
Si bien la mayoría de los propietarios son baby boomers y generación X, de a poco se suma un target menor a 45, la mayoría empresarios del mundo de la tecnología con altos cargos en empresas como SAP y Google, por nombrar algunas. El lugar también es elegido por empresarios y reconocidos celebrities de Hollywood como Lady Gaga, Gwyneth Paltrow y Elon Musk.
Sin ir más lejos, fue el lugar elegido por la actriz Emma Watson para blanquear su relación con el empresario mexicano Gonzalo Hevia Baillères.
Los precios en el megaproyectoA la hora de hablar de números, el ejecutivo explica que es un mercado inmobiliario en el que el metro cuadrado arranca en los US$10.000, un número que refleja su revalúo si se tiene en cuenta que el costo de construirlo ronda entre los US$4000/m² y los US$5000/m².
El ejecutivo destaca la apreciación que tuvo el ladrillo en este destino: hay departamentos que los propietarios compraron en US$1,5 millones que hoy, siete años más tarde, revenden en US$4 millones o US$5 millones. “La clave es no salir cuando te entregan la propiedad. Hay que esperar. Todo es cuestión de timing”, aconseja el ejecutivo; al mismo tiempo, agrega que hay propietarios que tienen hasta cinco casas por la buena renta que generan.
Respecto a los precios de las tierras, hay terrenos que defienden valores que superan los US$8 millones. Un dato que refleja la consolidación de este submercado es que ya no quedan lotes con acceso directo a la playa aunque sí en altura con vistas al agua. “Un terreno de 2000 metros cuadrados en el área donde se encuentra el balneario de Kupuri, el más frecuentado por los jóvenes que practican surf, se ofrece desde los US$9.000.000”, ejemplifica Emberson.
El proyecto también tiene dos campos de golf, diseñados por Jack Nicklaus, de 18 hoyos que rodean al mar, con la única isla natural del mundo con un par 3: el hoyo The Tale of the Whale -La cola de la ballena-, famoso internacionalmente. Para acceder, los golfistas deben cruzar un tramo por mar, lo que lo convierte en un proyecto casi perfecto para los amantes del deporte.
El modelo de negocio combina al turismo con el real estate. De hecho, el 75% de los propietarios alquilan su inmueble en algún momento del año en valores que rondan los US$2000 la noche para el caso de los departamentos con tres dormitorios y piscina en el balcón hasta los US$25.000 en el caso de las casas.
Por otra parte, los dos hoteles cinco estrellas que funcionan en el emprendimiento –el Four Seasons y el St. Regis que abrió sus puertas en 2009– y los que están en marcha son estratégicos. En septiembre de 1999 se inauguró el Four Seasons que años después compró Cascade Investments, el fondo de inversión liderado por Bill Gates.
El interés que ha mostrado uno de los hombres más ricos del mundo en este pequeño rincón de México ha ayudado a atraer inversiones a la zona. Bill Gates también compró en Nayarit 19,5 hectáreas de terrenos costeros sin desarrollar. La operación fue un respaldo al potencial de la región, y el efecto dominó ha comenzado a extenderse a comunidades de los alrededores.
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Los nuevos hotelesEl fenómeno de branded residences merece un análisis aparte. El Four Seasons tiene 47 residencias de la marca que duplicaron su valor y se ofrecen en valores que oscilan entre los US$5 millones y los US$6 millones. El St Regis, un cinco estrellas reconocido como el número uno de México y octavo en el ranking de los mejores hoteles del mundo durante los cinco años en los que fue manejado por Emberson, también tiene casas de la marca.
De cara a un futuro próximo, en apenas dos años, el proyecto sumará dos nuevos hoteles –también con branded residences– que están en plena construcción. “Como el 60% de nuestra demanda viene de la costa de California de Los Ángeles y de San Francisco elegimos dos marcas de lujo muy posicionadas en esa zona”, explica el ejecutivo.
El Montage tendrá 140 habitaciones y 62 branded residences de entre 300 y 400 metros cuadrados. “Ya se vendieron 30 a valores que rondaron los US$5 millones”, detalla Emberson. Mientras que el Pendry sumará 102 habitaciones y 34 departamentos de 250 metros cuadrados, ubicados cerca de Kupuri, uno de los cinco clubes de playa recientes.
Emberson asegura que las propiedades con marca defienden valores hasta 30% más altos que las propiedades que no tienen acceso a membresías. “Quien invierte divide los ingresos 50% con la cadena y con un 40% de ocupación ya obtiene ganancia”, detalla el ejecutivo, un convencido de que hoy lo que vende es la experiencia, el servicio y la hospitalidad. El ladrillo solo no alcanza. Sin ir más lejos, el complejo que maneja tiene cinco clubes de playa –algunas con olas, otras más calmas, y hasta hay rodeadas de cerros- y más de 10 restaurantes manejados por el chef argentino Juan Guizzo con propuestas temáticas que van desde menús mexicanos hasta italianos y japoneses. “En el lugar, la naturaleza es importante pero lo que hace la diferencia es la gente, la curaduría, el foco en el detalle y la autenticidad”, profundiza Emberson.
En la misma línea, Nicolás Cejas, un argentino que maneja el One&Only -el hotel cinco estrellas ubicado dentro del complejo inmobiliario Mandarina que ocupa 265 hectáreas rodeadas por la Bahía de Banderas, la Sierra del Vallejo y la misma selva mexicana- explica que “en el nuevo lujo” no se trata de poseer algo costoso o acumular cosas materiales, sino de coleccionar experiencias significativas y cuidadosamente curadas que sean “auténticamente tuyas”. El ejecutivo define a los viajeros de ultralujo como “coleccionistas de experiencias” que buscan conectar consigo mismos, con el bienestar, la naturaleza y momentos significativos más relacionados con lo emocional, las sensaciones, que con cosas materiales. “Se trata de vivir una experiencia inmersiva y relacionada con la cultura local”, profundiza y da ejemplos concretos de experiencias: desde cenas privadas bajo las estrellas, retiros de bienestar personalizados que te recargan e inspiran hasta aventuras únicas.
El avance de las branded residencesEl desarrollo que maneja Cejas también tiene branded residences. Las primeras One&Only Private Homes se lanzaron como parte del desarrollo en 2018. “Son las más grandes del portfolio a nivel mundial”, explica el ejecutivo argentino. Lleva vendidas 28 residencias. Algunas de ellas en construcción. El plan es completar las 55 en los próximos seis años. Los precios iniciales arrancan en los US$4,5 millones para una casa de tres o cuatro habitaciones sin el terreno. “La rentabilidad depende más de los ingresos por noche disponible que de alcanzar un porcentaje de ocupación específico”
Una residencia bien posicionada puede alcanzar sus objetivos financieros sin necesidad de estar ocupada la mayor parte del año. Con una ocupación del 15% anual ya se cubren los gastos fijos de la casa”, explica el ejecutivo y comparte precios: una casa con cuatro habitaciones se puede alquilar por US$9000 por noche en temporada baja hasta US$22.000 por noche en temporada alta. Mientras que una residencia de 10 habitaciones puede acercarse a los US$27.000 por noche en temporada baja y hasta US$55.000 en temporada alta.
Cejas coincide con Emberson en que la diferencia con una propiedad tradicional destinada a generar ingresos es que las residencias de marca (branded residences) en el segmento ultralujo mantienen muy bien su valor, pueden venderse con una prima gracias a la marca, se benefician del manejo profesional y del mantenimiento continuo y pueden generar ingresos al colocarse en el programa de rentas cuando no están en uso. Sin embargo, muchos ven este tipo de propiedades como una inversión de estilo de vida a largo plazo, estable y multigeneracional, más que como un activo puramente financiero.
Otra ventaja es que la demanda en este tipo de desarrollos es constante a lo largo del año. Además, en el caso de Punta Mita, el 40% de los propietarios son mexicanos, lo que genera un clima muy local, a diferencia de otros lugares de México en los que se respiran costumbres más estadounidenses. Para dar referencia del dinamismo de la inversión, el 70% de la ocupación de Punta Mita son rentistas, es decir, personas que pagan un alquiler por una propiedad. “Si hay 1000 personas viviendo, 700 son inquilinos”, aclara Emberson. A lo que se suma que las propiedades ubicadas en destinos turísticos consolidados suelen presentar un comportamiento más estable dentro del mercado inmobiliario.
En definitiva, el crecimiento del destino, la exclusividad del mercado y la demanda concentrada en un perfil líquido son algunos de los factores que explican este negocio inmobiliario solo reservado para lo más alto de la pirámide mundial.