A poco más de un año del DNU que desreguló el sector inmobiliario y cambió las reglas del juego de los alquileres, luego de la derogación de la normativa que establecía contratos por tres años y con ajustes anuales, los precios de publicación de los departamentos en alquiler que se publicaron en enero en la ciudad de Buenos Aires registraron el menor incremento interanual desde julio de 2020: es decir, en los últimos 12 meses el acumulado llegó al 39.7%.

De acuerdo al reciente relevamiento realizado por Zonaprop, el precio medio publicado aumentó 2.8% en enero con respecto al mes anterior y se ubica por debajo del Índice de Precios al Consumidor de la ciudad: que registró en diciembre 2024 una variación mensual del 3,3% con relación al mes anterior (el último dato relevado).

En números concretos, un departamento de un ambiente y 40 m2 se alquila por $474.633 por mes; uno de dos ambientes y 50 m2 lo hace por $566.025; mientras que el de tres ambientes y 70 m2 se encuentra publicado por $761.505, en promedio.

Alquileres: cuánto aumentarán los contratos que se ajustan en febrero

Un dato clave en este contexto es entender la dinámica del mercado en cuanto a la cantidad de departamentos publicado en alquiler: desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero 2023. Pero, no fue hasta enero del año pasado, luego de la derogación de la normativa, que la oferta en la ciudad aumentó un 62% respecto al mes previo y a partir de ese momento continuó aumentando pero de forma moderada, hasta llegar a casi un 200% a final de 2024.

Esta tendencia, que venía con viento en cola, este mes se revirtió: de acuerdo al informe, en enero de 2025 cayó un 6% con respecto al mes anterior. A pesar de esto, el volumen actual es 3.1 veces superior al registrado en el mínimo histórico.

¿Qué significa esta disminución?

Los analistas concuerdan con que esta baja en la oferta se debe a una estabilización del mercado inmobiliario en el que los propietarios se adaptaron a las nuevas reglas establecidas por el DNU y volvieron a volcar sus unidades al alquiler.

Además, los analistas no prevén un escenario con barrios en los que la oferta de departamentos sea casi nula como ocurrió en el pasado cuando estaba en vigencia la ley de alquileres. En lugar de ello, consideran que esta baja es una consecuencia natural del reacomodamiento del mercado y de que los departamentos en oferta están siendo alquilados.

“La oferta no sube eternamente; el mercado tiene que encontrar un equilibrio. Cuando el precio comienza a ajustar, hay más rotación, la cantidad de propiedades que ingresan son menos de las que finalmente cierran contratos, algo que es bueno”, asegura Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria. La especialista detalla que el pico de oferta se alcanzó y ahora comenzó a bajar. “Lo que se necesitaba era llegar a un equilibrio en el precio”.

Un dato clave a tener en cuenta es que, de la oferta total de inmuebles en alquiler, el 95% corresponde a departamentos, lo que refleja la predominancia de este tipo de propiedades en el mercado residencial de la ciudad.

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Los precios de los alquileres barrio por barrio

Por caso, Puerto Madero continúa liderando el ranking con los alquileres más caros, con un promedio de $926.707 para un departamento de dos ambientes y 50 m². A este le siguen Palermo con $629.241 y Núñez con $626.602, respectivamente.

Mientras que, entre los precios más accesibles, se encuentran Mataderos ($494.843), Floresta ($486.183), y Lugano, siendo este último el único barrio que continúa con valores por debajo de los $400.000, con $424.900 por mes para un dos ambientes.

Mientras que, los barrios que cuentan con precios intermedios son:

Villa Urquiza: $590.503Caballito: $563.003Boedo: $540.106Montserrat: $534.999La Boca: $517.803

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Los barrios que registraron un mayor aumento de precios

De acuerdo a la plataforma, Lugano, Liniers y Parque Patricios se ubican como los barrios que presentaron mayor incremento de un año a otro, mientras que Retiro es el de menor suba. El listado se presenta de la siguiente manera:

Mayor subaLugano: 80.4%Liniers: 68.4%Parque Patricios: 63.6%Menor incrementoRetiro: 18.1%Puerto Madero: 20.1%Chacarita: 21.9%

Fuente: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alquileres-los-departamentos-que-se-publican-tuvieron-el-menor-aumento-de-los-ultimos-4-anos-nid28012025/