Mali Vázquez, directora ejecutiva CEDU-AEV: “Los recursos del FGS destinados a fondear hipotecas podrían tener un impacto mayor si también financia viviendas en construcción”
En un mercado con poco ...
En un mercado con poco crédito, los desarrolladores argentinos terminaron asumiendo un rol que, en otros países, cumple principalmente el sistema financiero: financiar a sus propios compradores.
Hoy una parte importante de la vivienda nueva se comercializa con anticipos y cuotas durante la obra e, incluso, con esquemas que continúan después de la entrega. Es una respuesta que el propio sector fue construyendo frente a una necesidad concreta: ampliar la cantidad de personas que pueden acceder a una vivienda o invertir sin tener que contar con todo el capital desde el inicio.
Y creo que esto habla muy bien de la capacidad de adaptación. Pero también muestra una anomalía.
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El desarrollador debería poder concentrar su capital en comprar tierra, proyectar, construir y volver a invertir. Cuando además debe financiar durante muchos años al comprador, inmoviliza recursos que podrían estar destinados a iniciar nuevos proyectos.
Hoy, además, estamos frente a una oportunidad distinta. Las nuevas medidas que buscan ampliar el fondeo hipotecario a partir de recursos del FGS, junto con la apertura de nuevas líneas de crédito en dólares para desarrolladores, empiezan a reconstruir dos piezas que durante muchos años estuvieron prácticamente ausentes: crédito para producir vivienda y crédito de largo plazo para comprarla.
Que el desarrollador pueda acceder a financiamiento para construir; que durante la primera etapa continúe ofreciendo sus propios esquemas de cuotas; y que, alcanzado determinado avance de obra, el sistema financiero pueda tomar al comprador y continuar ese financiamiento mediante un crédito hipotecario de largo plazo.
En ese esquema, los recursos del FGS destinados a fondear hipotecas podrían tener un impacto todavía mayor si una parte llega también a la vivienda en construcción, permitiendo financiar al comprador desde el pozo y no solamente cuando la unidad ya está terminada.
Esto produciría un círculo virtuoso: el comprador podría extender el pago a 10, 15 o 20 años; el desarrollador recuperaría antes el capital invertido; y esos recursos podrían volver rápidamente a tierra y construcción para iniciar nuevos proyectos.
Los nuevos créditos en dólares para desarrolladores suman otra pieza importante. En un sector donde buena parte de los costos, activos y precios se piensan en dólares, recuperar una fuente de financiamiento en esa moneda puede permitir aumentar la capacidad de inversión y acelerar nuevos desarrollos.
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No se trata de reemplazar el financiamiento que hoy ofrece el desarrollador. Se trata de potenciarlo y conectarlo con el sistema financiero.
La autora es directora ejecutiva de CEDU+AEV